Entrée en application le 1er juin 2022, la réforme de l'assurance emprunteur portée par la loi Lemoine introduit la résiliation à tout moment et la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions. Censée faciliter l'accès au crédit aux personnes touchées par la maladie, cette deuxième mesure risque d'entraîner une hausse marquée des tarifs de l'assurance de prêt immobilier. Voici comment minimiser son impact.
Fin de la sélection médicale en assurance emprunteur
La loi Lemoine du 28 février 2022 met fin au questionnaire de santé lors de la souscription à une assurance de prêt immobilier sous certaines conditions :
- le montant assuré n'excède pas 200 000€, soit 400 000€ si on emprunte à deux avec une quotité d'assurance de 50/50 sur chaque tête ;
- le terme du crédit doit intervenir avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.
Les personnes concernées n'ont plus à remplir le questionnaire qui renseigne l'assureur sur leur historique de santé. La moitié des emprunteurs seraient potentiellement éligibles si l'on se réfère aux chiffres de la Banque de France qui évalue le montant moyen emprunté autour de 180 000€ et la durée moyenne d'emprunt à 20 ans. L'objectif de cette mesure est de rendre l'accès au crédit immobilier plus facile aux personnes jusqu'à présent discriminées par leur état de santé passé et/ou actuel.
Louable sur le papier, la fin de la sélection médicale va obliger les assureurs à réviser leurs tarifs, puisqu'ils ne peuvent plus évaluer le risque de santé, critère central avec l'âge, pour donner une réponse assurantielle et déterminer le montant de la prime. Les profils sans risque vont payer pour les autres, un effort de mutualisation qui pénalise les premiers. Désormais contraintes d'assurer à l'aveugle, les compagnies annoncent une augmentation probable des tarifs pouvant aller jusqu'à 25%. Il faudra pourtant attendre plusieurs mois pour constater avec précision l'impact tarifaire de la loi Lemoine.
Parer à l'augmentation des tarifs en assurance emprunteur
La fin de la sélection médicale concerne principalement les jeunes emprunteurs de moins de 35 ans, qui peuvent s'endetter sur une durée allant jusqu'à 25 ans, durée maximale autorisée selon les normes d'octroi (voire 27 ans en cas d'achat dans le neuf, ou avec travaux de rénovation, qui diffère la jouissance du bien).
Mais quand on est jeune et en bonne santé, d'autant plus avec des revenus modestes, on souhaite payer son assurance le moins cher possible en vertu d'un profil sans risque notable. Voici 3 astuces pour aider les candidats à l'emprunt à payer un tarif en adéquation avec le niveau de risque incarné.
Augmenter le montant emprunté
Un plafond implique un effet de seuil, en l'occurrence dès 200 001€, l'emprunteur va devoir remplir un questionnaire de santé, ce qui ne modifie en rien sa capacité d'endettement si l'augmentation de la la somme empruntée reste à la marge.
En fonction de la capacité d'emprunt du client, il est possible ajouter une enveloppe pour des travaux de rénovation ou diminuer l'apport personnel pour dépasser le seuil des 200 000€. Les cabinets en actuariat anticipent davantage de souscriptions à 200 001€ pour éviter les tarifs plus chers de l'assurance sans questionnaire de santé.
Remplir le questionnaire de santé
La loi interdit à l'assureur de rechercher toute donnée relative à la santé de l'emprunteur si celui-ci répond aux critères (prêt de moins de 200 000€ remboursé avant 60 ans), mais rien dans le texte n'empêche l'emprunteur de demander au prestataire de remplir le questionnaire de santé. Ne pas renseigner l'assureur sur son état de santé est désormais un droit, mais si l'emprunteur peut obtenir un meilleur tarif en permettant à l'assureur d'évaluer le risque de santé, rien ne l’interdit. En revanche, l'assureur ou le courtier ne peut lui suggérer cette solution, c'est à l'emprunteur d'exprimer sa volonté de remplir le questionnaire de santé.
Jouer sur les quotités
C'est sur les quotités de l'assurance que le courtier peut agir au bénéfice de ses clients dans le cadre d'un emprunt à deux. La répartition est un exercice difficile que seul un expert en assurance de prêt peut mener à bien.
La banque exige une couverture à 100% du montant emprunté, ce qui implique une répartition minimum de 50/50 sur chaque tête. En rehaussant la répartition sur les 2 co-emprunteurs ou sur un seul en fonction des risques incarnés et du niveau de revenus de chacun, on peut excéder le seuil des 200 000€ et appliquer une tarification au risque. L'objectif est d'optimiser la protection sans trop alourdir le poids de l'assurance dans le TAEG.