La révision mensuelle des taux d’usure a été instaurée en février dernier par la Banque de France dans l’objectif de fluidifier l’accès au crédit immobilier. Pour le mois de mars, le taux maximum grimpe ainsi à 4%, mais l’inexorable progression des taux d’intérêts se poursuit. La demande de financement bancaire risque d’être toujours et encore à la peine, malgré l’ajustement plus rapide des taux légaux.
Mensualisation tardive du taux d’usure
La problématique de l’usure a enflammé les relations entre la Banque de France et les professionnels du courtage une grande partie de l’année 2022. Révisés chaque trimestre, les taux d’usure, qui sont les TAEG maximum autorisés, étaient incapables de s’adapter à la remontée brutale et constante des taux d’intérêts, amorcée en début 2022 dans le sillage du déclenchement de la guerre en Ukraine.
Les conditions monétaires se trouvent dégradées par ce contexte géopolitique qui provoque une dérive inflationniste en zone euro et ailleurs. Pour juguler l’envolée des prix à la consommation, la Banque Centrale Européenne rehausse à cinq reprises son taux de refinancement, qui passe ainsi de 0% à 3% entre juillet 2022 et février 2023. Les banques commerciales sont obligées de répercuter ce coût sur les crédits aux particuliers si elles veulent continuer de prêter tout en dégageant des profits. Elles sont malheureusement bloquées par un plafond de l’usure qui stagne pour trois longs mois en vertu de la réglementation.
Tout au long de l'année 2022, les courtiers ont alerté le gouvernement sans relâche quant au dysfonctionnement de l’usure. Ce n’est pourtant que le 20 janvier dernier que la Banque de France a pris la décision d’opérer une mensualisation du taux d’usure à compter de février et pour une durée provisoire de six mois.
Les crédits immobiliers, tout comme les prêts à la consommation, sont ainsi bornés par les taux d’usure révisés chaque mois, et ce, jusqu’au 1er juillet prochain. Pour les financements immobiliers, les taux d’usure applicables à compter du 1er mars 2023 sont les suivants :
- pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 3,67 %
- pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 3,87 %
- pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 4 %
- pour les prêts à taux variable : 3,79 %
- pour les prêts relais : 4,11 %
Bien que mensualisé, le taux d’usure reste calculé sur la base des données des trois mois précédents, à savoir les TAEG moyens pratiqués sur cette période, augmentés d’un tiers.
Le taux maximum légal pour les crédits de 20 ans et plus gagne ainsi 21 points par rapport à février. Ce qui semble significatif pourrait une nouvelle fois s’avérer insuffisant pour faciliter l’accès au crédit immobilier. Les courtiers estiment que l'accès au crédit immobilier sera plus facile à la fin du premier semestre 2023, une fois que les conditions de refinancement des banques seront stabilisées.
Taux d’emprunt toujours en hausse
Malgré un taux d’usure mensuel, l’accès au crédit immobilier est toujours difficile en 2023 en raison de l’augmentation constante des taux d’emprunt. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans s’affiche autour de 2,90% et pour la durée de 25 ans, les valeurs excèdent les 3%. Or, le taux d’usure est identique qu’on s’endette sur 20 ou 25 ans.
Les profils avec des revenus modestes, souvent des jeunes actifs avec peu d’apport personnel et d’épargne de précaution, sont généralement abonnés aux durées les plus longues et aux taux nominaux les moins performants. Rappelons que les normes d’octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière plafonnent la durée de remboursement à 25 ans, sauf exception jusqu’à 27 ans (achat en VEFA ou avec travaux de rénovation représentant au moins 25% du montant de l’opération). Pour limiter leur endettement mensuel, ces profils ne peuvent plus emprunter jusqu’à 30 ans. Encore une fois, l’écart entre le taux nominal et le taux d’usure pourrait s’avérer trop mince pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit, assurance emprunteur en tête.
On pense aussi aux personnes présentant des risques accrus de santé ou exerçant une profession à risques qui paient le prix fort leur assurance emprunteur.
La mensualisation du taux d’usure n’est pas la panacée. Certes, elle offre une plus forte réactivité aux banques. La fenêtre de tir est désormais ouverte quelques jours en début de mois contre quelques jours en début de trimestre. La méthode de calcul continue d’être un facteur de blocage pour les profils à risques (âge, santé, profession) en raison de la cherté de l’assurance de prêt. Certains courtiers réclament de changer la formule du taux d’usure, en sortant l’assurance emprunteur du taux d’usure pour éviter cette situation discriminante, ou d’aller au-delà du tiers additionnel pour augmenter l’écart entre le taux brut et le taux légal constitué de tous les frais.